23 ข้อที่ต้องมีในสัญญาเช่า ไว้รับมือผู้เช่าตัวแสบ (1)

สำหรับ แลนด์ลอร์ด (Landlord) หรือคนที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า แล้ว การมี สัญญาเช่าที่ดี ชัดเจนและรัดกุม จัดเป็นสิ่งจำเป็นและสำคัญอย่างยิ่งยวด ที่จะละเลยหรือมองข้ามไม่ได้เป็นอันขาด แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดก็คือควรต้องจัดทำสัญญาเช่าเฉพาะเจาะจงขึ้นมาใช้เอง ให้มีข้อกำหนดหรือข้อตกลงครอบคลุมปัญหาที่คาดว่าจะเกิดขึ้นทุกอย่างในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ยิ่งครอบคลุมได้มากเท่าไหร่ถือว่ายิ่งดีเท่านั้น สำหรับประเด็นจำเป็นที่ต้องมีในสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้รับการยอมรับกันเป็นหลักสากลว่าหากมีสิ่งเหล่านี้แล้วจะสามารถช่วยป้องปรามปัญหาในอนาคตได้เป็นอย่างดี มีอยู่ด้วยกัน 23ประเด็นหลักๆ ดังนี้ 1.ค่าเช่าที่ระบุในสัญญา (Rent) เป็นส่วนที่ระบุค่าเช่าในแต่ละเดือนที่ผู้เช่าต้องจ่ายตามสัญญาและกำหนดเวลาต้องจ่าย ที่นิยมทำกันก็คือกำหนดให้มีการจ่ายค่าเช่าล่วงหน้า โดยต้องจ่ายภายในวันที่ 1 ของแต่ละเดือนที่กำหนดในสัญญาเช่า และจะต้องชำระภายในเวลาไม่เกิน 17.00น. ถ้าไม่จ่ายตามกำหนด ในเวลา 09.00น.ของเช้าวันที่ 2จะออกเป็นหนังสือให้เวลา 7วันเพื่อแจ้งยกเลิกสัญญา

2.เงื่อนไขการจ่ายค่าเช่า (Payment of Rent)ส่วนใหญ่นิยมกำหนดให้ต้องชำระเป็นเงินสดเท่านั้น มีบ้างอาจมีการกำหนดให้จ่ายเป็นเช็ค ธนาณัติ หรือให้โอนเงินได้ แต่เงินจะต้องเข้ามาภายในเวลาที่กำหนดเท่านั้นทั้งนี้หากมีปัญหาขึ้นมาจะต้องเสียค่าปรับ และการชำระค่าเช่าครั้งถัดๆ ไปจะต้องจ่ายเป็นเงินสดเท่านั้น

3.ส่วนลดค่าเช่า (Discount Program)เป็นเงื่อนไขให้ส่วนลดสำหรับผู้เช่าชั้นดีที่จ่ายค่าเช่าก่อนเวลา หรือผู้เช่าที่ดูแลรักษาทรัพย์สินเป็นอย่างดี ทำให้สามารถลดค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงลงได้ ส่วนลดที่ให้นิยมกำหนดเป็นเงินจำนวนหนึ่งโดยจะหักจากยอดค่าเช่าที่ต้องจ่าย และผู้เช่าจะเสียสิทธิหากไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุ

4.ค่าปรับกรณีจ่ายค่าเช่าล่าช้า (Rental Collection Charge) เป็นเงื่อนไขลงโทษผู้เช่าที่ชำระไม่ตรงเวลา ที่นิยมกำหนดกันก็คือในกรณีที่ออกหนังสือทวงแล้วไม่มาชำระภายในเวลา 17.00น.ของวันที่ 5 ในแต่ละเดือนผู้เช่าต้องจ่ายค่าปรับเพิ่มอีก 5% ของค่าเช่าที่ต้องจ่าย โดยเงื่อนไขนี้ไม่มีข้อยกเว้นใดๆ ทั้งสิ้น

5.เงื่อนไขจำนวนผู้อาศัยภายในห้องพัก โดยเป็นการจำกัดจำนวนผู้เข้าพักอาศัย สัญญาเช่าในต่างประเทศนิยมให้ระบุชื่อผู้พักอาศัยว่ามีชื่อเป็นใครบ้าง ในกรณีผิดเงื่อนไขมีผู้เข้ามาอยู่อาศัยเกินกว่าที่ตกลงทำสัญญากันไว้จะต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบ โดยจะต้องเสียค่าธรรมเนียมเพิ่มตามที่กำหนดไว้

6.อัตราค่าน้ำ-ค่าไฟที่ต้องชำระ เป็นเงื่อนไขข้อกำหนดในการเรียกเก็บค่าน้ำ ค่าไฟ ทั้งนี้ในกรณีอพาร์ตเมนต์อาจคิดตามมิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟในอัตราที่กำหนด ซึ่งอาจแตกต่างจากอัตราจ่ายจริงได้ แต่ในกรณีเป็นสัญญาเช่าบ้านมักนิยมกำหนดให้ผู้เช่าชำระค่าน้ำประปาและค่าไฟฟ้าตามที่จ่ายจริงตลอดอายุการเช่าและนำใบเสร็จการชำระเงินหรือสำเนาใบเสร็จมามอบให้แก่ผู้ให้เช่าในวันชำระค่าเช่าของทุกเดือน

7.ข้อกำหนดเกี่ยวกับสัตว์เลี้ยง (Pet) เป็นเงื่อนไขการยอมหรือไม่ยอมที่จะให้นำสัตว์เลี้ยงเข้ามาภายในที่พัก ส่วนใหญ่มักไม่ยินยอมให้มีการนำสัตว์เลี้ยงเข้ามาเลี้ยงภายใน อย่างไรก็ดีสำหรับอพาร์ตเมนต์บางแห่งอาจยินยอมให้มีการนำสัตว์เลี้ยงบางชนิดเข้ามาเลี้ยงได้ แต่ต้องมีเงื่อนไขการเลี้ยงกำหนดไว้ด้วย

8.ข้อกำหนดเรื่องการให้เช่าช่วง ปกติจะระบุไม่ให้มีการเช่าช่วง หรืออาจระบุว่าถ้าจะมีการเช่าช่วงต้องได้รับความเห็นชอบจากผู้ให้เช่าก่อน

9.เงื่อนไขการยอมรับค่าใช้จ่ายทางกฎหมายเพื่อบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญา มักมีข้อตกลงกำหนดให้หากผู้เช่ามีการฝ่าฝืนเงื่อนไขสัญญาเช่า จนส่งผลให้ต้องมีกระบวนการทางกฎหมายและทางศาลเพื่อมาบังคับให้เป็นไปตามนั้น ผู้เช่าที่ละเมิดจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายเหล่านั้นทั้งหมด

10.นโยบายในการซ่อมแซม (Repair Policy) เป็นเงื่อนไขที่ทำความเข้าใจกับผู้เช่าให้รับทราบถึงเวลาการให้บริการซ่อมบำรุงที่ไม่ได้ให้บริการตลอดเวลา แต่จะต้องเป็นไปตามช่วงเวลาที่กำหนด สำหรับการซ่อมบำรุงเล็กๆ น้อยๆ ภายในวงเงินที่กำหนดตามสัญญานี้ผู้เช่าอาจทำได้เอง โดยจะต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบและได้รับการอนุญาตให้ดำเนินการได้ด้วยตัวเองก่อน ซึ่งเงินที่จ่ายไปในการซ่อมบำรุงภายในวงเงินที่กำหนดนี้จะหักจากค่าเช่าในเดือนถัดไป

http://www.home.co.th/Content/DataDetail/75677