เคล็ดลับซื้อบ้านถูก เพิ่มกำไร

บ้านและที่ดิน เป็นสินทรัพย์ลงทุนที่มีลักษณะพิเศษอย่างหนึ่งก็คือรูปลักษณ์บ้านแต่ละหลัง ที่ดินแต่ละแปลง และทำเลที่ตั้งแต่ละแห่ง ล้วนมีลักษณะเฉพาะตัวที่แตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัด จึงทำให้มูลค่าและราคาบ้านแต่ละหลัง ขึ้นอยู่กับการมองและการรับรู้ คุณค่าของคนเราเป็นสำคัญ ไม่สามารถใช้กลไกตลาด กำหนดราคาได้อย่างแน่ชัด หรือตั้งเป็นราคามาตรฐานได้แต่อย่างใด ด้วยลักษณะเช่นนี้เอง ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนจึงมีโอกาสทำกำไรได้เลยตั้งแต่ตอนซื้อ โดยอาศัยการซื้อบ้านให้ได้ในราคาต่ำกว่าราคาที่คนทั่วไปต้องการซื้อกัน ซึ่งเท่ากับว่าซื้อมาได้เมื่อไหร่ หากขายเลยในเวลานั้น ก็จะสามารถทำกำไรให้เกิดขึ้นได้ในทันที ในลักษณะยิ่งซื้อบ้านได้ราคาต่ำกว่าราคาตลาด มากเพียงใด ก็จะยิ่งทำกำไรได้มากยิ่งขึ้นเพียงนั้น

การทำกำไรในตอนซื้อ จัดเป็นปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นได้เฉพาะกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แต่เพียงอย่างเดียวเท่านั้น จะไม่สามารถเกิดขึ้นกับการลงทุนชนิดอื่นได้เลย ยกตัวอย่างเช่นการลงทุนในหุ้น พันธบัตร ตราสารหนี้ หรือทองคำ เป็นต้น ด้วยเหตุที่สินทรัพย์ลงทุนเหล่านี้มีลักษณะเป็นแบบเดียวกัน มีตลาดและราคาตลาดกำหนดไว้แน่นอนตายตัว ดังนั้นหนทางการซื้อสินทรัพย์ลงทุนเหล่านี้ จึงเป็นไปได้สถานเดียวก็คือต้องซื้อตามราคาตลาดเท่านั้น

ทีนี้ก็มาถึงประเด็นว่า ทำอย่างไรอสังหาริมทรัพย์ จึงจะสามารถทำกำไรตอนซื้อได้ หรือพูดง่ายๆ ก็คือ ในสถานการณ์ที่มีบ้านและที่ดินเสนอขายในตลาดอย่างดาษดื่นในปัจจุบัน ทำอย่างไรจึงจะมีโอกาสซื้อบ้านและที่ดิน ในราคาต่ำกว่าราคาที่คนทั่วไปต้องการเป็นเจ้าของกันได้

ศาสตร์ในเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ถือว่า การเลือกหาบ้าน เพื่อซื้อให้ได้ในราคาถูก เป็นทั้งศาสตร์และศิลป์ ที่ต้องอาศัยความรู้ ทักษะ ความพยายามและความอดทน เข้ามาตัวช่วย หาใช่เรื่องที่เกิดขึ้นจากความบังเอิญหรือมาจากโชคลาภวาสนา อย่างที่หลายคนเข้าใจกันแต่อย่างใดไม่ ทั้งนี้ในทางปฏิบัติมีเคล็ดลับและหนทางในการได้เป็นเจ้าของบ้านราคาถูกถึง 15 หนทางด้วยกัน คือ

1.เลือกซื้อบ้านเก่าหรือบ้านมือสองเท่านั้น โดยหลีกเลี่ยงการซื้อบ้านใหม่

ที่เป็นเช่นนี้เพราะการซื้อบ้านใหม่ ต้องซื้อตามราคาตลาด หรือตามราคาต้นทุนบวกกำไร ที่ผู้ประกอบการกำหนดไว้เท่านั้น ขณะที่บ้านมือสองสามารถต่อรองราคาได้ เพราะบ้านเก่าได้มาในราคาถูก และคนแต่ละคนมองค่าความสึกหรอไม่เท่ากัน

2.ประเมินราคาบ้าน ก่อนต่อรองราคา

ในการซื้อบ้านเก่าทุกครั้ง จะต้องพาช่าง หรือผู้มีความรู้ในด้านการก่อสร้างไปช่วยตรวจสภาพของบ้าน และช่วยประเมินราคาค่าซ่อมแซมและตกแต่ง ให้ก่อน เพื่อจะได้นำต้นทุนเหล่านี้คิดรวมเข้ากับราคาบ้านที่ซื้อขายกันตามสภาพ ก่อนต่อรองราคา การทราบข้อมูลการซ่อมแซมและตกแต่งบ้านอย่างชัดเจน จะช่วยให้สามารถต่อรองราคาบ้านต่ำกว่าราคาตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ

3.ซื้อบ้านและที่ดินนอกตลาดเท่านั้น

การซื้อขายบ้านในตลาดในที่นี้หมายถึงการซื้อในแหล่งที่มีผู้ซื้อผู้ขายมากหน้าหลายตา เช่นการซื้อสินทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงิน การประมูล และการซื้อขายผ่านบริษัทนายหน้าทั่วไป ส่วนนอกตลาด จะหมายถึงการซื้อขายบ้านในแหล่งที่เป็นการเฉพาะเจาะจง ไม่ได้ทำการประกาศขายเป็นการทั่วไป ให้คนจำนวนมากรับทราบ ตัวอย่างเช่นการติดต่อซื้อขายบ้านกับชาวบ้านหรือเจ้าของบ้านโดยตรง เป็นต้น ซึ่งการซื้อบ้านนอกตลาด ที่มีผู้ซื้อน้อยราย หรือผู้ซื้อคนเดียว จัดเป็นเงื่อนไขสำคัญที่จะช่วยเพิ่มโอกาสในการต่อรองราคาได้เป็นอย่างดี

4.ใช้เทคนิคซื้อบ้านเพียง 1 หลัง เลือกและต่อรองจากบ้านเป็น 10 หลัง เพื่อเลือกซื้อบ้านที่มีราคาและเงื่อนไขดีที่สุด

ปกติคนทั่วไปเวลาซื้อบ้านสักหลัง จะเลือกซื้อจากบ้านที่พิจารณาเพียงแค่ 1-3 หลังเท่านั้น ซึ่งทำให้เสียโอกาสในการซื้อบ้านราคาถูกไป เทคนิคที่ดีที่สุดก็คือ แม้ว่าจะเป็นการซื้อบ้านเพียงหลังเดียว แต่ก็ควรจะเลือกบ้านที่ดีที่สุด จากบ้านจำนวนมากหลังที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ให้ระลึกไว้เสมอว่ายิ่งมีบ้านให้เลือกมากเท่าใด ก็จะยิ่งเกิดประโยชน์กับผู้ซื้อมากขึ้นเพียงนั้น

5.หมั่นตระเวนลงภาคสนามด้วยตัวเองไปยังทำเล หรือพื้นที่ที่สนใจอยู่เสมอ

เพื่อเข้าไปพูดคุยสอบถามมองหาโอกาสในการซื้อบ้านในพื้นที่ ทั้งนี้การลงพื้นที่ด้วยตัวเอง นอกจากช่วยให้มีตัวเลือกบ้านนอกตลาดมากขึ้นแล้ว ยังช่วยให้ผู้ลงทุนทราบภาวะตลาดในพื้นที่ได้ดีขึ้นด้วย

6.ซื้อบ้านในช่วงเศรษฐกิจไม่ดี และคนกำลังตกงาน

ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดเป็นของผู้ซื้อ และเป็นช่วงที่อำนาจต่อรองของผู้ซื้อสูงกว่าช่วงอื่นๆ ส่วนในช่วงเศรษฐกิจดีๆ ควรเป็นช่วงเวลาสำหรับการขายบ้านเพื่อทำกำไร กลยุทธ์นี้มักใช้ได้ผลดีมาก เนื่องจากคนทั่วไปส่วนใหญ่มักชอบซื้อบ้านตอนเศรษฐกิจดี และขายบ้านตอนเศรษฐกิจไม่ดี

7.พัฒนาสร้างบ้านขึ้นมาเอง

โดยหาซื้อที่ดินติดถนนและมีสาธารณูปโภค-สาธารณูปการพร้อมอยู่แล้ว มาทำการปลูกสร้างบ้านขึ้นมาเอง วิธีนี้เป็นวิธีที่แยบยลอย่างหนึ่งในการได้เป็นเจ้าของบ้านที่มีราคาต่ำกว่าท้องตลาด เนื่องจากสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ในราคาต้นทุน และสามารถประหยัดต้นทุนค่าพื้นที่ส่วนกลางได้ด้วย

8.เลือกซื้อบ้านจากเจ้าของที่ร้อนเงินเท่านั้น หรือเป็นเจ้าของบ้านประเภทที่มีความจำเป็นต้องขายบ้านอย่างรีบด่วน

เจ้าของบ้านประเภทนี้ เช่นเจ้าของที่มีปัญหาด้านการเงิน เจ้าของที่ต้องเปลี่ยนที่ทำงานหรือย้ายถิ่นฐานอย่างเร่งด่วน ซึ่งบ้านที่จำเป็นต้องรีบขายเหล่านี้ ปกติจะเป็นบ้านที่สามารถต่อรองราคาได้มาก

9.หาทางเป็นอัศวินม้าขาว ในการเข้าไปช่วยเหลือครอบครัวที่กำลังเดือดร้อน

ปกติเมื่อครอบครัวใดเกิดวิกฤตการณ์ขึ้นมาเช่น หัวหน้าครอบครัวเสียชีวิต หรือครอบครัวมีหนี้สินรุงรัง กำลังถูกฟ้อง หนทางเยียวยาปัญหาสถานเดียวก็คือการเร่งระดมหาเงินสดมาใช้ในการแก้ปัญหา ซึ่งมักเลี่ยงไม่ได้ที่จะต้องทำการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองออกมาโดยด่วน

10.รับซื้อฝากบ้าน

การให้การช่วยเหลือด้านการเงินแก่ผู้อื่น โดยให้นำบ้านมาขายฝากไว้ จัดเป็นกลยุทธ์เก่าแก่ และใช้ได้ผลดีมาก เพราะเป็นช่องทางสำคัญที่ช่วยให้ได้บ้านราคาถูก และยังเป็นเทคนิคที่แยบยลอย่างหนึ่งในการลดความเสี่ยงในการให้กู้ยืมเงินได้เป็นอย่างดี

11.ถ้าต้องซื้อบ้านผ่านนายหน้า ให้เลือกใช้นายหน้าประเภทที่ไม่เป็นทางการ

นายหน้าที่ไม่เป็นทางการในที่นี้ เช่นผู้ใหญ่บ้าน หรือคนเก่าแก่หรือผู้กว้างขวางในท้องถิ่น ซึ่งการซื้อขายบ้านผ่านคนเหล่านี้ เอื้ออำนวยต่อการต่อรองราคาเป็นอย่างดี เพราะเป็นการซื้อบ้านนอกตลาดลักษณะหนึ่งซึ่งมีผู้ซื้อเข้ามาเกี่ยวข้องไม่มาก

12.แสดงตัว หรือ แจ้งความจำนงว่ามีความประสงค์จะซื้อบ้านหรือที่ดิน ในท้องถิ่นไว้

จัดเป็นวิธีที่แยบยลอีกอย่างหนึ่งในการเลือกบ้านและที่ดิน ในท้องถิ่นที่ตัวเองสนใจ เพราะเป็นวิธีช่วยประหยัดค่านายหน้า และประหยัดเวลาในการตระเวนหาบ้านได้เป็นอย่างดี

13.เจรจาต่อรองอย่างอดทน และใจแข็ง

การเจรจาต่อรองราคาทุกครั้งต้องกระทำอย่างมั่นคง และยึดมั่นกับราคาที่วางแผนไว้ก่อนซื้อเสมอ ห้ามใจอ่อนเด็ดขาด ทั้งนี้การเจรจาต่อรองต้องเป็นไปในลักษณะหากไม่ได้ตามราคาที่ต้องการ ก็ไม่สนใจหรือ ถ้าไม่ได้ ก็อาจจบท้ายด้วยการให้ชื่อทิ้งไว้ เผื่อผู้ขายเปลี่ยนใจในอนาคต

14.ปั่นราคาบ้านให้ต่ำลงก่อนซื้อ และปั่นราคาให้สูงขึ้นก่อนขาย

โดยอาศัยการสร้างสถานการณ์ เช่นสร้างผู้ซื้อหรือผู้ขายเทียมขึ้นมา ทั้งนี้อสังหาริมทรัพย์สามารถปั่นราคาขึ้น ลงได้อย่างเสรี โดยไม่ถือว่าผิดตามกฎหมายแต่อย่างใด ไม่มี ก.ล.ต. คอยเอาผิดกับการปั่นราคาเหมือนการซื้อขายหุ้น

15.ซื้อบ้านจากเจ้าของบ้านที่เพิ่งซื้อหรือได้บ้านมาในราคาถูก โดยขอซื้อต่อ

เป็นอีกวิธีการหนึ่ง ที่มีโอกาสซื้อบ้านได้ในราคาถูก โดยอาศัยการขอซื้อต่อในทันที ในลักษณะให้กำไรกับเจ้าของจำนวนหนึ่ง ตัวอย่างเจ้าของบ้านประเภทนี้ เช่นผู้เพิ่งได้รับมรดก ผู้เพิ่งได้รับบ้านโดยการให้ หรือบ้านที่เจ้าของได้รับกรรมสิทธิ์จากการขายฝากบ้าน เป็นต้น

การทำกำไรตอนซื้อ โดยการซื้อบ้านให้ได้ในราคาต่ำกว่าราคาตลาดหรือต่ำกว่าราคาที่ควรจะเป็นมากๆ นอกจากจะช่วยการันตีให้ผู้ลงทุนสามารถมั่นใจกับกำไรที่จะได้รับในอนาคตได้แล้ว ในอีกด้านหนึ่งยังเป็นเงื่อนไขสำคัญที่จะช่วยให้บ้านและที่ดินที่ถือครองเพื่อการลงทุน เกิดสภาพคล่อง(Liquidity) และเกิดความซื้อง่ายขายคล่อง (Marketability) เพิ่มขึ้น ซึ่งจะช่วยลดความอึดอัดในการถือครองอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากๆ ได้เป็นอย่างดี

ขอบคุณ http://www.home.co.th/Content/DataDetail/77477