สรุปประเด็นดราม่า EA : การซื้อที่ดินบลูเทคซิตี้

ประเด็นดราม่า EA จากช่อง ถามอีกกับอิก : การซื้อที่ดินบลูเทคซิตี้

ช่อง ถามอีก กับอิก TAM-EIG  Live สัมภาษณ์คุณหมู สุวัฒน์ สินสาฎก CFA, FRM, ERP กรรมการผู้จัดการ บล.ที่ปรึกษาการลงทุน เอฟ เอส เอส อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด โดย อิก บรรพต ธนาเพิ่มสุข, AFPT ที่ปรึกษาการเงิน สัมภาษณ์วันที่ 9 เม.ย. 2565 ในประเด็นของหุ้น EA ที่ถูกพูดถึงในช่วงนี้



EA ตั้งใจสร้างโรงงานแบตใหญ่โตในอนาคต ที่ตั้งใจขยายไปถึง 50 กิกกะวัตต์ จาก 1 กิกกะวัตต์ ใหญ่ขนาดโรงงานเทสล่าที่สร้างแบตเตอรี่ให้กับรถตัวเองยัง 30 กิกกะวัตต์ แปลว่าเขามีความคิดที่ยิ่งใหญ่แล้ววันนี้ก็ค่อยๆ สร้างไปตามดีมาน อาจจะใช้เวลา 5 ปี 10 ปี อีกอันนึงที่สร้างและใช้งานแล้ว คือโรงงานสร้างรถ E bus และ E truck ก็มีการส่งมอบรถ และปีนี้น่าจะส่งมอบรถ 2000 กว่าคัน ในตามที่เป็นข่าว

เขาจะทำแบบนี้เนื่องจากว่า เขามองว่าถ้าจะสร้างธุรกิจ EV กับแบตเตอรี่ มันคือ 1 ใน 12 อินดัสตรี ที่รัฐบาลไทยตั้งใจที่จะส่งเสริมใน EEC เรื่องเกี่ยวกับรถยนต์ไฟฟ้าก็เป็นหนึ่งในนั้น พอ EA อยู่ในอุตสาหกรรม 1 ใน 12 ก็ควรที่จะไปตั้งนิคมที่อยู่ใน EEC ที่อยู่ที่ ฉะเชิงเทรา ระยอง และชลบุรี แต่ระยองที่ดินแพงพอขยับมาชลบุรีก็แพงอีก แต่ถ้าขยับมาฉะเชิงเทราไม่แพงเท่าระยอง ชลบุรี เพราะเป็น พท. ที่ยังไม่ค่อยได้รับการพัฒนาเป็นนิคมอุตสาหกรรม ฉะเชิงเทราก็ติดกับกรุงเทพ ใกล้กว่าชลบุรี แต่การที่ใกล้ว่ากลับกลายเป็นพื้นที่สีเขียว ที่ไม่สามารถพัฒนาอุตสาหกรรมได้ แต่ชลบุรี ระยองทำได้ ถ้าอธิบายให้ฟังแบบนี้ คิดว่าอยากจะตั้งโรงงานที่ไหน ที่ต้องการพื้นที่เยอะๆ EEC ครอบคลุม พท. 3 จังหวัด EA เขาเลยเลือกไปฉะเชิงเทรา

ต้องบอกว่า ถ้าท่านซื้อที่ตอนนี้ ท่านว่าแพงไหม? แต่ถ้าซื้อที่ดินตั้งแต่ 5-7 ปีที่แล้วราคาจะไม่เท่าปัจจุบัน แต่การซื้อ 5-7 ปีที่แล้ว มันเป็นพื้นที่สีเขียว แปลว่ายังทำนิคมไม่ได้ ต้องเปลี่ยนกฎหมาย ต้องเปลี่ยนสีที่ดิน จากสีเขียวเป็นสีม่วง ซึ่งหมายถึงว่าจะสร้างโรงงานอุตสาหกรรมได้ ทำไมถึงทำได้ครับ เพราะกฎหมายพิเศษ EEC ที่เป็นตัวครอบ 3 จังหวัดและมีอำนาจที่จะเปลี่ยนสีเขียวให้เป็นสีม่วงได้ แต่ชลบุรีจำเป็นต้องทำตรงนั้นไหม ไม่จำเป็นเพราะเขามีพื้นที่สีม่วงแล้วเยอะแยะ

หลายๆ คนเข้าใจว่าคุณสมโภชน์และกลุ่มเอาเปรียบบริษัท EA ด้วยการเข้าซื้อที่ดินราคาถูก แล้วทำธุรกรรมอำพรางแล้วนำมาขายที่ดินแพง ให้ EA มูลค่า 3000 กว่าล้านบาท

พอคุณหมูรู้ข่าวก็เป็นคนที่โทรไปถาม EA ว่าทำไมต้องเป็นราคานี้ มีการโกงเกิดขึ้นหรือป่าว เพราะมีความกลัวเรื่องการโกง ไม่โปร่งใส มากกว่าการโตน้อย 

และในปี 2016 คุณสมโภชน์รู้แล้วว่าในอนาคตจะต้องเปลี่ยนเป็นสีม่วงแน่ๆ แต่ว่าต้องใช้เวลา ถ้าเขาไปซื้อหลังๆ จะแพงมาก แต่ถ้าเขาซื้อก่อนแล้วมันเป็นสีเขียว ก็มีความเสี่ยงเกิดอีก 5 ปี ถ้าพื้นที่ตรงนี้ไม่เปลี่ยนสีเป็นสีม่วงจะทำอย่างไร ตอนนั้นบอร์ด EA ก็ไม่อนุมัติให้ซื้อ ถ้าซื้อแล้วไม่เปลี่ยนสีจากสีเขียวเป็นสีม่วง บอร์ดก็จะถูกฟ้องย้อนกลับ

คุณสมโภชน์ก็เลยไปกู้เงินตั้งบริษัทซื้อเอง พร้อมกับรับความเสี่ยงเอง เพราะเขาเคยมีประสบการณ์การซื้อที่สร้างโซล่าฟาร์ม พอซื้อไปจำนวนหนึ่ง ก็มีการขึ้นราคาเพราะทุกคนรู้ว่าจะซื้อไปทำอะไร ราคาเลยแพงขึ้น

อีกประเด็นหนึ่งคือการขายที่ดินให้กับ EA แพง ตอนที่คุณสมโภชน์ขายคือ 5-6 ปีหลังจากนั้น ตอนนั้นก็มีการคุยกับบอร์ดว่าค่อนข้างแน่ใจว่าเหลืออีกไม่เกิน 1 ปี เพราะสีพื้นที่จะเปลี่ยนแน่นอน เพราะตอนนี้กระบวนการที่จะสร้าง EEC ใกล้จะเสร็จแล้ว แต่คำถามคือทำไมต้องโอนตอนนั้น เพราะถ้ารอให้ผ่านเป็นสีม่วงเลย ก็จะต้องขายแพงขึ้นมากๆ แต่ถ้ามันก้ำกึ่งมันจะยังถูกกว่า แล้วราคาที่ต้องขายรู้ได้อย่างไรว่าไม่แพง

1เนื่องจากว่ามันเป็น รีเรทเต็ดปาร์ตี้ (คนที่มีความเกี่ยวโยงกัน) คือคุณสมโภชน์ถือบริษัททั้ง 2 บริษัท มันเป็นกฎหมายอยู่แล้วที่จะต้องจ้างเติร์ดปาร์ตี้ที่มีความเชี่ยวชาญในการประเมินที่ดินมาประเมินว่าตรงนี้ราคาเท่าไหร่ แล้วถึงจะซื้อ 2 แถวนั้นมันก็มีนิคมอื่นๆ เป็นของ TFD ซึ่งราคาแพงกว่า คุณหมูเลยนำมาเป็นราคากลางเปรียบเทียบกัน ก็เลยเห็นว่ามันมีความสมเหตุสมผลอยู่

กรณีบูลเทค ราคาที่ซื้อขายกันมันไม่ได้แพงกว่าตลาดเท่าไหร่ แต่ถูกเสนอด้านเดียวซื้อถูกขายแพง เป็นการซื้อในราคาตลาด มีการประเมิน





Credit : https://pantip.com/topic/41379714